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王健林不想再当地产商:欲退出房企阵营 围猎金融文旅?

2016-01-14 17:04:12

 

    作为国内商业地产龙头,万达在2016年初向市场投放了一颗“炸弹”:下调地产销售目标至1000亿,相比去年逾1600亿的销售额,下调幅度近40%。

    1月11日,万达商业公布经营数据,预计2016年整体的合同收入约为1300亿元,其中房地产合同销售预计约为1000亿元。而在2015年,万达商业实现合同销售额约为1640.8亿元。

    如果按照这一节奏,2016年或更久之后,万达地产销售将可能降至千亿以下,万达将从此退出千亿房企阵营;而与此同时,同样在多元化路上疾行的恒大,在2015年迈进了2000亿阵营,龙头老大万科2016年将冲击3000亿,对于绝大多数地产商来说,即使转型,原本的主营业务也依然在扩大规模。

    万达这一次转舵,是否又一次的独辟蹊径?之前的数次转型,王健林将万达从一家偏居一隅的房地产开发商带领至国内商业地产老大的位置。而这一次,他又将引领万达这艘巨舰驶向何方?

    剧烈的轻资产转型

    对于此次下调销售目标,万达的解释是,公司将继续推进战略转型,房地产销售将不再是公司业绩未来的主要增长方向。

    随着房地产告别黄金十年进入“白银时代”,在利润率下降、库存高企的情况下,多数房企都开始寻求新的利润增长点,谋划多元化发展的模式。万达则是诸多转型房企中,行动最为迅猛的一家。

    下调销售目标,降低地产业务比重,从某种程度上来说,是王健林发起的“自我革命”、“主动调控”的结果。2015年初,万达启动第四次转型,王健林便声称万达将要大规模轻资产,不再依赖地产销售业务,并且从此开始撕去“地产”标签,向国际化的消费服务商转变。

    承载万达此种转型的核心手段是轻资产。去年开始,万达改变了以售养租的模式,未来住宅和公寓不用再先卖掉作为融资手段。

    王健林介绍,万达商业的轻资产路线将是由别人来投资建设万达广场,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。他指出,这种模式万达不需投一分钱,但每年获得的收益可观,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率。

    此外,这种模式的好处是靠租金获得收入,企业发展不受房地产形势、房价高低影响,这就把经济周期熨平了,使收入更加稳定。

    从2015年的租金收入看,轻资产化模式初显成效。数据显示,去年万达广场租赁收入144亿元,同比增长30.7%,由于租金大幅增长,租金收缴率及物管费收缴率达到100%,租金利润占万达商业利润比重预计超过35%。

    万达预计,2016年公司物业租赁业务仍将高速增长,因此核心净利润也将保持较快的增长。王健林的远期目标则是,在三年内将租金占净利润的比重提升超过50%。

    而万达所持有的物业面积再创新高,使其后续租金收入增长成为可能。业绩快报显示,2015年万达新增持有物业面积475.5万平方米,累计持有2632.1万平方米,在全球不动产企业中排名第一,已经超过美国的“商业地产大鳄”西蒙地产。

    2016年万达也将继续轻资产化模式的转型,去年万达万科达成战略合作,万达将把多个项目的住宅和公寓开发业务交给万科来做。据万科董秘谭华杰透露,双方合作的规模将在千亿以上。

    万达还将在全国加快扩张万达广场的规模。2016年计划开业50多个万达广场,其中超过20个是轻资产项目。王健林透露,在轻资产模式的支持下,万达商业的目标是到2020年开业400个至500个万达广场;十年后,万达争取在全国建1000个万达广场。万达寄望于轻资产的快速扩大规模来产生边际效应,带动其旗下其他板块的业务增长。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,万达的轻资产商业模式在盈利方面有较好前景,为国内其他开发商的转型提供了样本。

    不过,万达的租金收入是否可以保持持续增长,还要看其在大量的二三四线城市的运营情况,受累国内经济低迷,目前很多二三四线城市商业出租已出现了下滑。

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